Проблему недобудов покликаний вирішити новий законопроект

Вигоди інвестування коштів в нерухомість на українському ринку досить очевидні. Якщо порівнювати з повністю готовими об’єктами, на житло, що будується надається суттєва знижка 20%. Однак відсутність гарантій захисту вкладеного капіталу значно підвищує ризик збитків для вкладників. Очікування початку експлуатації і оформлення підтверджуючих власність документів іноді розтягується на багато років, а причиною найчастіше є відсутність необхідних дозволів.

За оцінками експертів в Києві існує не менше ста недобудованих житлових комплексів, одні включені в структури “будівельних пірамід”, в інших практикується перепродаж житлоплощі іншим інвесторам. У пошуках виходу з ситуації, що склалася було створено оприлюднений в кінці 2020 року законопроект “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва”, який став основою для доопрацьованого і поданого на розгляд депутатам в новій редакції закону “Про гарантування прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть побудовані в майбутньому “.

Реформа жилищного строительства

Що нового принесе його прийняття

  1. Посилення контролю над операціями з житлоплощею
    Після вступу в силу нових правил внесок фізичними особами грошей на зведення житлових будинків стане можливий тільки після укладення договорів купівлі-продажу на об’єкт, що споруджується. При забудові багатоповерхівки девелопер зможе оформляти договори лише після реєстрації в Держреєстрі прав на нерухоме майно не тільки як власник всієї будови, але і кожної наявної в ньому квартири. Тобто, до об’єктів нерухомості стануть прирівнюватися і квартири в споруджуваних багатоповерхівках, а не тільки самі будинки, будь то подільні або неподільні. Таким чином вкладники будуть захищені від проведеної без їх відома і згоди перепродажу квартир, яка найчастіше здійснювалася ще на початковому етапі будівництва.
  2. Дія закону поширюється лише на ті об’єкти, дозвіл на будівництво яких буде отримано після набрання ним чинності
    З преамбули документа випливає, що його дія спрямована на врегулювання ситуації з майбутніми новобудовами. На суперечливі ситуації по вже запущеним в будівництво житлових будинків він ніякого впливу зробити не зможе, оскільки спочатку розроблявся для недопущення їх, а не прийняття рішення, що встигли надійти до судових інстанцій позовів.
  3. Вперше в законах України введено визначення окремих понять
    Авторами законопроекту перший раз дається визначення терміна “девелопер” та інших, які давно застосовуються на практиці, але не оформлених законодавчо понять.
  4. При банкрутстві девелопера передбачені гарантії
    Одним з певних законопроектом нових понять стала гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна. Тепер, у випадках банкрутства девелопера або відмови від продовження будівництва, та житлоплоща, яка за раніше існуючому законодавству могла бути продана ним ще до закінчення забудови, захищена від подібних дій накладається за новими положеннями обтяженням. Таким чином, власниками квартир в недобудованих будинках можуть стати особи, які інвестують в будівництво гроші ще до його повного завершення.
  5. Перерахування значущих умов, що містяться в договорах між девелоперами і особами, що інвестують в будівництво гроші

Законопроект визначає значущі умови для наступних документів:

  • Договорів купівлі-продажу недобудованої нерухомості;
  • Договорів на здійснення та фінансування будівельних робіт, що укладаються з одного боку девелопером, з іншого інвесторами;
  • Договорів купівлі-продажу квартири або всього об’єкта цілком.

При цьому в розгляд приймаються тільки завірені нотаріусів відповідно до чинного законодавства договору. Крім цього, проектом визначаються умови, що допускають складання договорів купівлі-продажу об’єкта, що будується, а саме:

  • Існуючі на поточний момент містобудівні правила;
  • Дійсний дозвіл на будівництво;
  • Відсутність фактичного переривання будівництва або введення в експлуатаційний режим;
  • Існування гарантованої частки;
  • Відсутність обтяжень прав володіння нерухомістю, що будується.

В результаті досягнення такої прозорості застосовуваних схем при укладанні домовленостей про фінансування будівництва багатоквартирних будинків, захист інвестицій від вкладання в сумнівні заходи за очікуваннями розробників законопроекту повинна досягти максимально можливого на сьогоднішній день рівня.