Тренды коммерческой недвижимости Украины

ТРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ

Украинский рынок торговой недвижимости меняется — в этом уже ни у кого нет сомнений. Но что это за изменения и какие факторы на них влияют?

Факторы, благодаря которым происходят изменения

Надо отметить, что одной из тех сегментов рынка, которые развиваются в Украине динамично, является розничная торговля. Магазинные сети активно открывают новые точки, международные ритейл-игроки заходят на рынок. И это не может не повлиять на деятельность девелоперов, которые ищут новые площадки, чтобы строить торговые центры. Какие они — основные тренды в сфере коммерческой недвижимости ожидаются в Украине в будущем?

Прежде всего эксперты прогнозируют еще более активное развитие торговых сетей. Это тенденция последних нескольких лет, в которой задействованы как украинские, так и иностранные ритейл-операторы. Если говорить о международных ритейл, то на украинском рынке больше всего выделяются турецкая сеть LC Waikiki и польская группа LPP, которой принадлежат бренды Reserved, House, Mohito, Cropp и SinSay. По сугубо украинских сетей, то это Intertop Ukraine, fashion-бренд Vovk и сеть супермаркетов Сильпо, которая вошла в число важных арендаторов в торговых центрах.

EVA и Varus, принадлежащие украинскому бизнесмену Руслану Шостаку — это яркие примеры такой тенденции. Прошлый год для них был очень удачным. Впервые за время существования сетей товарооборот превысил миллиард долларов. 2020 год стал для них годом активного развития.

Какие новые ритейл-операторы появляются на рынке

Конечно, при таких условиях их появление очень логичной. При этом основной процент брендов — международные. Так, в 2018 году на украинский рынок вошли шведский универмаг одежды H&M, турецкие Koton и De Facto, испанский бренд товаров для дома Zara Home и японский Usupso, в 2019 это была французская компания Decathlon, которая открыла уже два магазина в Киеве — это был год замедления темпов выхода новых брендов на украинский рынок.

Однако 2020 продемонстрировал готовность мировых брендов заходить на украинский рынок. И самым ожидаемым из них, безусловно, является шведская Ikea. Если украинская экономика и дальше будет демонстрировать стабильный рост, эксперты ожидают, что примеру Ikea последуют и другие ритейлеры, которых на местном рынке еще нет.

Проблема дефицита торговых площадей

Рост спроса на них стало логическим следствием масштабных планов ритейлеров по расширению сетей магазинов. В результате уровень свободных мест в украинских торговых центрах к началу 2020 года было рекордно низким.

И этот рекордно низкий уровень вакантности столкнулся в очень длинные списки ожиданий — такая ситуация наблюдается почти во всех крупнейших ТРЦ страны, при этом тенденция наиболее заметна там, где новые крупные ТРЦ последнее время практически не открывались. В украинской столице ситуация может измениться к лучшему благодаря тому, что там ожидается масштабное введение в эксплуатацию новых крупных торгово-развлекательных центров.

Арендные ставки растут

Украинские девелоперы могут себе это позволить на фоне двух вышеуказанных условий, то есть дефицита качественной торговой недвижимости и повышенного спроса со стороны ритейлеров. В цифрах это будет где-то 20-25% в долларовом эквиваленте, если говорить о наиболее популярных украинских ТРЦ. То есть рыночная ситуация сейчас такова, что управляющие компании могут не бояться выхода арендаторов — они быстро заполнят освободившееся.

О том, сохранится ли такая тенденция, говорить точно невозможно, но скорее всего ситуация не изменится. Особенно если говорить о городах-миллионниках Украины, в которых новые предложения торговых площадей снова будут крайне ограничены — Львов, Одессу и Днепр. А вот в Киеве возможное улучшение ситуации со стабилизацией среднего уровня арендных ставок. Такие ожидания является следствием того, что украинская столица планирует к выводу на рынок большого объема нового предложения, за счет которой возможно улучшение ситуации на рынке аренды торговых площадей.

ТЦ Караван

Устаревшие объекты идут на реконструкцию

Если торговые центры открыты десять и даже больше лет назад, они уже считаются устаревшими, а открытие новых торгово-развлекательных центров это только подчеркивает. И если они хотят минимизировать отток посетителей, владельцам придется вкладывать деньги в капитальный ремонт зданий и реиновацию своих объектов — это единственный путь. Если ТРЦ его не пройдет, его ожидает выход арендаторов и существенное снижение доходности.

Следует отметить, что почти все участники рынка уже начинают принимать соответствующие меры в полном понимании ситуации. Рост конкуренции приводит к тому, что у владельцев есть только два пути — обновление или постепенная утеря позиций, которая приведет к закрытию торгового центра. Это неизбежная тенденция, поэтому нужно позаботиться о том, чтобы соответствовать новым требованиям потребителей и условиям рынка. Если компания не может или не хочет этого сделать, то в ближайшие годы ее ожидает закрытие. И речь идет не только о городах-миллионниках, но и о всех областных и даже районных центрах Украины.