Проблему недостроев призван решить новый законопроект

Выгоды инвестирования средств в недвижимость на украинском рынке довольно очевидны. Если сравнивать с полностью готовыми объектами, на строящееся жилье предоставляется существенная скидка 20%. Однако отсутствие гарантий защиты вложенного капитала значительно повышает риск убытков для вкладчиков. Ожидание начала эксплуатации и оформления подтверждающих собственность документов иногда растягивается на много лет, а причиной чаще всего является отсутствие необходимых разрешений.

По оценкам экспертов в Киеве существует не менее ста недостроенных жилищных комплексов, одни включены в структуры «строительных пирамид», в других практикуется перепродажа жилплощади другим инвесторам. В поисках выхода из сложившейся ситуации был создан обнародованный в конце 2020 года законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства» послуживший основой для доработанного и поданного на рассмотрение депутатам в новой редакции закона «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».

Реформа жилищного строительства

Что нового принесет его принятие

  1. Ужесточение контроля над операциями с жилплощадью
    После вступления в силу новых правил вклад физическими лицами денег на возведение жилых зданий станет возможен только после заключения договоров купли-продажи на строящийся объект. При застройке многоэтажки девелопер сможет оформлять договоры лишь после регистрации в Госреестре прав на недвижимое имущество не только как собственник всего строения, но и каждой имеющейся в нем квартиры. То есть, к объектам недвижимости станут приравниваться и квартиры в возводимых многоэтажках, а не только сами дома, будь то делимые или неделимые. Таким образом вкладчики будут защищены от проводимой без их ведома и согласия перепродажи квартир, зачастую осуществлявшейся еще на начальном этапе строительства.
  2. Действие закона распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых будет получено после вступления его в силу
    Из преамбулы документа следует, что его действие направлено на урегулирование ситуации с будущими новостройками. На спорные ситуации по уже запущенным в строительство жилым домам он никакого влияния оказать не сможет, так как изначально разрабатывался для недопущения их, а не принятия решения по успевшим поступить в судебные инстанции искам.
  3. Впервые в законах Украины введено определение отдельных понятий
    Авторами законопроекта первый раз дается определение термина «девелопер» и прочих давно применяющихся на практике, но не оформленных законодательно понятий.
  4. При банкротстве девелопера предусмотрены гарантии
    Одним из определенных законопроектом новых понятий стала гарантийная доля строительства объекта недвижимого имущества. Теперь, в случаях банкротства девелопера или отказа от продолжения строительства, та жилплощадь, которая по ранее существовавшему законодательству могла быть продана ним еще до окончания застройки, защищена от подобных действий накладываемым по новым положениям обременением. Таким образом, собственниками квартир в недостроенных домах могут стать инвестирующие в строительство деньги лица еще до его полного завершения.
  5. Перечисление содержащихся в договорах между девелоперами и инвестирующими в строительство деньги лицами значимых условий

Законопроект определяет значимые условия для следующих документов:

  • Договоров купли-продажи недостроенной недвижимости;
  • Договоров на осуществление и финансирование строительных работ, заключаемых с одной стороны девелопером, с другой инвесторами;
  • Договоров купли-продажи квартиры или всего объекта целиком.

При этом в рассмотрение принимаются только заверенные нотариусов в соответствии с существующим законодательством договора. Кроме этого, проектом определяются условия, допускающие составление договоров купли-продажи возводимого объекта, а именно:

  • Существующие на текущий момент градостроительные правила;
  • Действительное разрешение на строительство;
  • Отсутствие фактического прерывания строительства или ввода в эксплуатационный режим;
  • Существование гарантируемой доли;
  • Отсутствие обременений прав владения строящейся недвижимостью.

В результате достижения такой прозрачности применяемых схем при заключении договоренностей о финансировании строительства многоквартирных домов, защита инвестиций от вкладывания в сомнительные мероприятия по ожиданиям разработчиков законопроекта должна достичь максимально возможного на сегодняшний день уровня.